Ufficiale, “3.000 euro al mese a chi ha una casa e non lavora”: passata la ‘legge’ epocale | State a casa e guadagnate

Affitti brevi: chi guadagna di più, prendi appunti e non perdere nemmeno un passaggio fondamentale di questa spiegazione.

Nel dinamico mondo degli affitti brevi, c’è un principio fondamentale che rimane quasi sempre valido: il margine maggiore va al proprietario dell’immobile. Questa affermazione, logica e condivisibile, riflette il fatto che la proprietà del bene è l’elemento che assorbe la fetta più consistente dei guadagni generati. Ma come si articola questa realtà nei diversi modelli di gestione?

Per analizzare in modo chiaro le dinamiche finanziarie, prendiamo in considerazione uno scenario comune per entrambi i principali modelli di business: il “rent to rent” e il “property management”. Useremo un esempio concreto, la “Casa del Sole”, per illustrare i flussi di guadagno e i costi associati, consentendoci di capire meglio la distribuzione dei ricavi.

La “Casa del Sole” è un caso di studio ideale: genera un transato lordo (GBV) di circa € 23.970, frutto della vendita di circa 255 notti a una tariffa media (ADR) di € 94. Questo significa un tasso di occupazione di poco superiore al 70%.

È importante notare che il 50% delle prenotazioni arriva da agenzie, con un costo di commissioni del 23% (circa € 2.756 su € 11.985). Inoltre, con una media di 5 notti per soggiorno e circa 51 check-in, i costi di pulizia e biancheria ammontano a circa € 3.315.

Modello rent to rent: affitto e subaffitto

Nel modello “rent to rent”, il gestore affitta l’immobile dal proprietario per poi subaffittarlo ai turisti. Il margine lordo del Property Manager è dato dalla differenza tra il valore lordo di tutte le prenotazioni (GBV) e il canone di affitto annuale pagato al proprietario.

Prendiamo l’esempio della “Casa del Sole”, affittata al gestore a € 1.000 al mese, per un totale di € 12.000 l’anno.
Il ricavo iniziale del gestore è € 23.970 (GBV) – € 12.000 (canone annuale) = € 11.970. Da questo importo, bisogna sottrarre i costi operativi per generare le entrate, ovvero le commissioni delle agenzie e le spese di pulizia. Quindi, € 11.970 – € 2.756 (commissioni) – € 3.315 (pulizie) = € 5.899. Questo rappresenta il margine lordo della gestione in Rent to Rent. In questo modello, il gestore si assume il rischio di dover coprire il canone anche in periodi di bassa occupazione, ma ha il potenziale per margini più elevati se l’occupazione è alta.

Marginalità, rischio e scalabilità del business

Dai calcoli precedenti, è evidente che i margini lordi per il gestore, in entrambi i modelli, sono piuttosto simili in questo scenario semplificato. Tuttavia, è fondamentale considerare che da questi margini lordi devono essere detratti tutti i costi operativi effettivi che il gestore sostiene: spese per check-in, marketing, personale, utenze (nel caso del rent to rent) e tutto ciò che è necessario per generare quei ricavi.

Questo rende il business degli affitti brevi un’attività sfidante, dove l’ottimizzazione dei costi e dei ricavi è cruciale per ottenere guadagni significativi. La marginalità per il Property Manager è spesso ridotta, ma a questa si associa anche un rischio ridotto, specialmente nel modello di property management basato sulla percentuale, dove l’investimento iniziale del gestore è minore.